成都郫都区律师，郫都区离婚律师，吴国强

买受人在购买已设定抵押的房产时，仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，由此导致案涉房屋物权未发生变更登记时不能据此认定其购买抵押物的行为本身存在过错。

《陈玉萍与陈善红、华融湘江银行股份有限公司郴州分行、郴州市晓园房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉案》【（2017）最高法民申3536号】

买受人购买已设定抵押的房产导致无法办理过户登记时能否据此认定其购买行为本身存在过错？

裁判意见

最高院认为：关于陈善红享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题

本案中，陈善红并非作为一般购房人与晓园公司订立《楼宇认购书》，根据原审查明的事实，其用以抵顶房款的债权属于案涉房产项目的工程款，依法具备优先性。即使不考虑其原先享有的债权属性，从以下几点分析，陈善红对于案涉房产享有的权益亦足以排除他人申请的强制执行。

其一，陈善红已合法占有案涉房屋。根据本案查明的事实，在陈玉萍与晓园公司商品房预售合同纠纷一案中，法院查封案涉房屋的时间为2014年12月29日。而在此之前，陈善红已与晓园公司于2013年10月16日签订《楼宇认购书》，晓园公司在认购书签订当日，即向陈善红出具了16套房屋的购房款收据和《收楼确认书》，原判决据此认定陈善红已合法占有该房屋并无不当。

其二，陈善红已支付购房款。2013年9月16日，晓园公司与郴州市苏仙市政建设有限公司、陈善红签订《工程款结算还款协议》，约定陈善红对晓园公司享有工程款债权。2013年10月16日，陈善红与晓园公司签订《楼宇认购书》，认购晓园公司开发的案涉16套房屋，并在认购书及购房款收据中注明此房款抵付工程款，晓园公司亦向陈善红出具购房款收据，表明陈善红已通过抵扣工程款方式支付合同全部价款。

其三，案涉房屋未能办理物权变更登记并非陈善红自身原因所致。根据相关法律规定，已设定抵押的物品并非禁止流通，买受人在购买已设定抵押的物品时，仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，其购买抵押物的行为本身并不构成过错。从本案事实看，导致案涉房屋物权未发生变更登记的原因是其已抵押给华融湘江郴州分行，而非陈善红自身原因所致。虽然陈善红在2012年6月20日向华融湘江郴州分行出具《证明及承诺》，表明其知道案涉在建工程已抵押给该行，但不能就此认定系陈善红方面的原因导致物权变动未发生。

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