成都郫都区律师，郫都区离婚律师，吴国强

成都房产律师以案说法//“阴阳合同”差点“吃”了他们一套房！

成都房产律师以案说法//“阴阳合同”差点“吃”了他们一套房！

        成都律师吴国强 18602828519 

       四川-成都 -郫都区 四川高扬（郫都）律师事务所

原告（二审被上诉人）：原房东刘某、孙某

被告（二审上诉人）：房产中介员工汪某某、新房东程某某

这是一起很常见的房屋买卖纠纷案件，常见在于“阴阳合同”隐患实为普遍；

这是一起很特殊的房屋买卖纠纷疑难案件，特殊在于原告两夫妻，一个是限制民事行为能力当事人，一个文化程度低、完全不懂房产交易流程。

特殊在于：

第一次，原告败诉；

第二次，原告更换了律师，委托四川高扬律师事务所郫都分所吴国强律师作为代理律师，原告胜诉；

第三次，原告成为被上诉人，本所吴国强律师再度代理，再胜诉。

案情

简介

2006年，原告夫妻二人通过向银行按揭贷款13万元，在锦江区购买了一套64平方米的住宅。2009年，为了减轻经济压力，原告二人决定卖掉房产提前还贷，并委托房产中介代为卖房并还提前结按。

因为对房产中介的完全信任，签了全权委托协议；

因为不懂法，中介喊交原件就交原件，中介喊写借条就写借条；

于是，问题来了：

自家的房产被中介卖了多少钱？中介不说，新房东也不说。

去房管局查询：一套64平方米的房子只卖了8.9万元；法院审理却审出40万元。

卖房子的钱呢？中介说：帮你结清银行按揭了，帮你还欠款了，你看，我手上还有借条。

0 房产被卖了，房款不见了

第一次起诉，败诉

2009年9月，原告夫妻二人为了提前结清银行按揭贷款，准备出售其在锦江区的这套房产。9月30日，原告找到一家名为“成都XX房屋置换有限公司”的房产中介，并与该房产中介公司的员工，即被告汪某某签署了委托协议。根据协议约定，被告汪某某代办二原告共有的成都市锦江区的房屋结按（贷款总金额13万元，结按银行：中国农业银行成都市XX支行）、抵押登记注销、出售、代收房价款、过户转移登记等事项。

被告汪某某接受上述委托事项，同意垫付房屋结按款，但要求二原告在当日出具一张13万元的借条给案外人张X。二原告同意并出具了该借条后，又向被告汪某某提供了该套锦江区房屋的贷款协议原件。

2009年10月10日，被告汪XX根据委托协议，垫付了60524.96元，代二原告在中国农业银行成都市XX支行结清了其位于锦江区的该套房屋按揭款后，汪某某代二原告从银行领走了该套房屋的产权证；之后，汪某某又代二原告到房管部门办理了该房屋的抵押登记注销。

原告诉称，自委托协议签署后，原告多次打电话给汪某某询问房屋销售进展情况，对方一直没有确切回复，原告二人也一直没有收到汪某某代为销售该套房屋的房款，因此原告一直以为该房屋没有卖出。后来，原告多次前往其锦江区的房产所在地查访才发现，该房屋已经被汪某某转卖给了新的房东程某某。但原告向程某某打听其购入价格时，对方却避而不谈，只让原告去找中介公司。

因为完全的信任，原告签署全权委托协议；因为不懂法，原告毫无防备地将按揭贷款合同原件交给了被告。

但是，被告——中介员工汪某某仅仅垫付了6万余元就结清了原告一套64平方米的房产余下的按揭贷款，在原告毫不知情的情况下，领走房产证、解除抵押，又转手卖出。原告却没有收到一分钱的房款。

自己的房子究竟被中介公司以多少钱卖出去的？钱呢？

 原告二人来说，这都是他们无法探寻的答案。

2016年7月，原告起诉至法院，要求确认中介公司转卖其房屋的合同无效，返还房产，并将产权变更到原告名下。

同年12月，法庭审理此案后查明：早在2009年9月原告二人委托被告汪某某代卖其锦江区的房产后，同年10月13日，汪某某就将原告名下的房产转卖给了程某某。但在转售过程中，汪某某与程某某签署的却是“阴阳合同”，其中“阳合同”为《成都市存量房买卖合同》，即在房产部门登记备案的合同金额为8.9万余元；另一份“阴合同”为《房屋购销协议》，即双方实际成交价格为40万元。之后，程某某以现金和向银行贷款25万元的方式分批付清房款，原告名下的房产也被过户到了程某某名下。其中， 银行贷款支付的25万元的房款直接转账方式支付到了被告汪某某的银行账户上。

经法庭审理确认，驳回了原告请求，原告败诉。

换个律师，找准诉求

高扬律师代理胜诉

原告二人名下的房产是真真正正地被卖了出去，产权也过户到了另一被告——新房东程某某的名下，法院也对其交易的合法性予以了认可。显然，原告二人想通过这一途径拿回房产是不可能的了。

房子被卖出后在房管局的备案金额只有8.9万元，实际上卖出的价格是40万元。让原告愤怒而又无奈的是：自己手上没有房屋销售合同，原告二人除了由被告汪某某代为垫付6万余元结清了银行房贷之外，再没有收到了其它任何的房款。

换谁，谁也不可能就这么认了。

2017年9月，原告二人经朋友介绍找到本所吴国强律师，并委托吴国强律师作为代理人起诉。

吴国强律师了解了事件的详细经过后，通过大量的调查取证，同时结合相关法律法规条款认真分析后，写出了详尽的代理意见，要求二被告支付二原告购房款近34万元，同时支付2009年至2016年期间的逾期利息。

原告诉称：二原告确有售房意愿，并委托被告汪XX寻找买家，解除了房屋抵押权并移交了房屋产权证书，忠实履行了全部合同义务。但二被告却违背诚信原则，恶意串通并隐瞒真相，应付的涉案房屋近34万元购房款至今未付给原告，这是典型的房屋中介与房屋买方恶意串通损害售房者合法权益。二原告已构成合同违约，应为其背信弃义的行为承担民事责任。二被告违背诚信原则故意不告知二原告合同真实情况，应自2009年10月14日涉案房屋所有权人登记为被告程XX开始按年存款利率6%向原告支付欠款利息至实际支付之日。

被告汪某某、程某某共同辨称，原告所述的购房款及逾期利息已超过诉讼时效，法院不应当支持。对于40万元房款的去向，被告的解释是：2009年已经通过现金及代为还款方式付清全部购房款，其中17万元付给原告孙某及其嫂子XX，剩余款项代替孙某向另外的三名案外人张X、杨X、杨X偿还了借款。为了佐证自己的说法：被告还出示了有原告签名的借条。

法庭上，被告却拿不出已经支付房款的转账或银行取现流水凭证，更没有原告授权其代为还款的委托书。

2018年2月，法院经审理后作出判决：

1、  被告汪某某向原告转交购房款25万元，并从2009年11月起按年利率6%支付利息至实际付清之日止；

2、  被告程某某向原告支付购房款8.9万余元，并从2009年10月起按年利率6%支付利息至实际付清之日止；

0 3被告不服上诉中院

终审判决：驳回上诉，维持原判

2018年8月，被告汪某某、程某某不服判决，向成都市中级人民法院提起上诉。

2018年10月，经法院开庭审理后作出终审判决：

驳回上诉，维持原判。

此案时间跨度较大，从2009年发生此纠纷，到2016年原告起诉又败诉；再到2017年四川高扬（郫都）律师事务所吴国强律师接受委托代理，至2018年10月终审，高扬律师全力维护了当事人合法利益！

从败诉到胜诉，这一案例充分论证：找律师很容易，但要找一个好律师却不容易。只有找对了律师，找对了业务能力强而且又负责任的好律师，才是诉讼胜诉的关键！

吴国强律师

代理意见

一、先说一下本案的特殊性

本案涉及的被告程某某、汪某某以及案外人张某身份信息上出生地均是四川省XX县），也就是说三人来自一个地方。上述三人在2009年9月30日时均是成都XX房屋置换有限公司的房产中介或工作人员（锦江区房屋和青羊房屋买卖合同的中介方均是成都XX房屋置换有限公司，注册房地产经纪人均是XX），三人熟知当时的房产交易制度细节及漏洞，三位来自同一个地方和同一家房屋中介的房地产从业人员利用信息不对称及其对房产交易制度的熟悉恶意损害卖房者（二原告）利益。

二、原告中刘某本身系限制民事行为能力人，孙某文化程度低，不熟悉房产交易流程，因此，二人才会去找房产中介交易房屋，不想却处处受骗，请求人民法院主持公道！

原告方补充说明：

在二被告将成都市锦江区的房屋过户及签约备案之前，案外人张X正受原告之托出售其位于青羊区的另一套房产。在青羊区那套房屋交易过程中，存在张X欠原告刘某13万余元购房款未付，以及相关中介费用结算的经济纠纷，这就是程某某在案件审判过程中出示的三张借条的由来。

而二原告因为是委托同一家中介公司同一批工作人员买卖名下的两套房屋，两笔交易房产过户时间从9月28日（青羊区房）到10月14日（锦江区房）仅仅相隔18天且包含国庆假期时间，可以说是同时在进行，二原告也一直把汪某某和张X认为是一伙的，才会出现本该出现在张X手中的书面材料被汪某某掌控这一不符合常理之事。这也只能说明被告程某某、汪某某以及案外人张X一开始就居心叵测，以有心算计无心！青羊区房屋转让过户及签约备案时间是2009年9月27日；二原告在张X借条上签署时间为2009年9月30日；锦江区房屋真实合同签约时间为2009年10月13日，转让过户及签约备案时间为2009年10月14日。

二被告利用二原告对房产交易制度的陌生和文化程度低，企图用帮二原告垫付6万余元结按款项的方法来取得房屋交易的相关手续，进而侵吞整个房屋购房款。此行为违背诚实信用的市场交易原则，应为国法所不容！

三、二被告恶意隐瞒并违约

本案中，涉及锦江区房屋的成交价为40万元《房屋购销协议》已由成都市XX区人民法院在（2016）川0108民初XXXX号民事判决认定为“应属合法有效”，二原告已履行了合同约定的所有义务，则被告程某某应依照合同约定，在锦江区房屋过户到其名下后（具体为2009年10月14日），向二原告全部付清购房款；被告汪某某在2009年11月2日收到了仅能用于购买锦江区房屋的25万元银行贷款，又恶意隐瞒且不支付给二原告，二被告均已构成合同违约，应按共同向二原告支付剩余购房款近34万元，并自2009年10月14日涉案房屋所有权人登记为被告程某某开始，按年利率6%向二原告支付欠款利息至实际支付之日。

请求贵院支持二原告诉讼请求！

                     委托代理人：四川高扬（郫都）律师事务所

                               吴国强 18602828519

判决

结果

吴国强律师代理此案后的判决结果

【一审】

1、被告汪XX在判决生效15日内向二原告转交购房款250000元，并自2009年11月7日起按年利率6%支付利息至实际付清之日；

2、被告程XX在判决生效15日内向二原告支付购房款89475.04元，并自2009年10月14日起按年利率6%支付利息至实际付清之日；

3、驳回二原告其他诉讼请求。案件受理费由二被告承担。

【二审】

驳回上诉人汪XX、程XX的上诉，维持原判。

【裁判文书】

（2017）川0108民初XXXXX号， （2018）川01民终XXXXX号

案例

评析

本案合同关系复杂，二原告均体弱多病且一人有智力障碍，是典型的弱势群体，但本案时间跨度长达九年，取证困难。吴国强律师陪同原告至农业银行、成都市房管局、邮储银行多方查证，并申请法庭调查关键证据，二级人民法院按照“以事实为依据、以法律为准绳” 的原则作出了公正判决。本案代理律师在原告方证据不足下据理力争，围绕法庭调查重点不断提供新证据，实现了有效代理。

结语和

建议

《司法部关于公证执业“五不准”的通知》（司发通[2017]83号）文件也明确指出：近期，全国各地发生数起公证机构、公证员为虚假的公证申请人和不真实的公证事项办理公证案件，有的涉及房产、金融诈骗等违法行为，严重损害了公证公信力，影响了公证机构社会形象。为此，司法部明确发出公证执业“五不准”通知。其中，第三明确规定，不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。

本所吴国强律师在代理过程中发现问题后给出的法律意见与司法部该项通知的精神相符合。

                   成都律师吴国强 18602828519 

       四川-成都 -郫都区 四川高扬（郫都）律师事务所

律师是法庭防止冤假错案最可信赖和应当依靠的力量，在办案过程中，不论标的的大小、审级高低，我们都应该合理合法地全力维护当事人合法利益；以诚实信用原则是民事诉讼的最基本原则，本案据理力争维护了城市弱势群体的正当利益，同时也打击了扰乱房产交易市场的不诚信行为！