成都郫都区律师，郫都区离婚律师，吴国强

成都郫都区房产律师谈房屋交易过程中一定要注意的五点

成都房产律师谈房屋交易过程中一定要注意的五点

          成都律师吴国强 18602828519 

   四川-成都 -郫都区 四川高扬（郫都）律师事务所

      案例：

      刘女士与张先生于2016年11月21日在民政部门办理协议离婚手续，离婚协议约定：婚生女张小某年纪尚幼，由母亲刘某抚养，且夫妻双方达成合意，将双方共同所有的一套住房赠与张小某所有。

　　谁知，该涉案房屋在办理过户时，却遇到了问题。原来，张某因在外债台高筑，已将该房屋用作抵押贷款，而后因仍无力偿债，导致该房屋已被查封，面临将被法院执行的局面，无法办理过户。

　　刘女士弄清缘由后，为维护女儿张小某的权益，气愤无奈之下，只得将张先生告上法庭，请求法院依法判决。

　　刘女士诉请：

　　1.请求判令确认原被告于2016年11月21日签订的《离婚协议书》合法有效；

　　2.请求判令确认涉案房屋归女儿张小某所有；

　　3.请求判令被告配合原告在房屋解押后将涉案房屋过户至张小某名下。

　　张先生：

　　庭审中张先生也表示愿意将房屋赠与女儿所有，但因自己暂时无力偿债，客观上无法完成过户手续。

　　法院经审理查明：

　　刘女士与张先生于2016年11月21日办理离婚登记，并签订离婚协议，协议针对财产分割及债权债务处理问题约定：双方婚姻关系存续期间共有的位于**市**区**大道的某房屋，归女儿张小某所有。然而，张先生身负多项债务及银行贷款无法偿还，已将涉案房屋进行抵押。因张先生无法清偿债务，被多个债权人诉至法院，该涉案房屋也已被法院查封，并进入拍卖程序。

　　既然夫妻双方对于离婚协议中关于涉案房屋的约定均无异议，那么该离婚协议关于将房屋赠与女儿张小某的条款是否有效呢？张小某又是否能够依协议取得房屋所有权并顺利过户呢？

       法院认为：本案中，夫妻双方关于共同财产的处置协议只是针对双方发生法律效力，子女作为纯受益方是可以依法享有父母分配的财产，但双方分割不得损害其他债权人作为善意第三人的合法权益，在房产方面更为突出。因此离婚协议虽然有效，但并不意味着房屋所有权的转移。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在涉案房屋没有过户前被法院查封，可能存在资不抵债面临拍卖等程序，那么子女对该房屋的权益因此当然不能完全实现。在此情况下，要求过户，在客观上基于查封和债权人合法权益均不能得以支持。

     详解如下：

      1、关于离婚协议中将房屋赠与女儿的条款是否有效的问题？

　　离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成协议，对男女双方具有法律约束力。原告刘女士与被告张先生在办理离婚登记手续时签订的《离婚协议书》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应确认为合法有效。

　　2、关于张小某是否能够依协议取得房屋所有权问题？

　　本案中诉争的房屋属于原被告共同所有，虽二人离婚时一致同意将案涉房屋赠与女儿张小某所有，但该协议不能直接引起物权变动。房屋作为不动产，根据物权法规定，需办理变更登记手续才能完成房屋所有权转移。案涉房屋产权在没有变更登记的情况下，自始至终属于原被告共同所有。而本案中，因案涉房屋上存有抵押权，在未解押前，物权变更登记的条件尚不具备，因此原告要求确认案涉房屋归张小某所有的诉讼请求，法院不予支持。

　　3、关于涉案房屋是否能够顺利过户问题？

　　原告要求被告配合原告在房屋解押后，将房屋产权过户至女儿张小某名下。根据物权法第一百九十一条规定：抵抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因上述房屋存有抵押权，双方也未能提交取得抵押权人同意转让抵押财产意思表示的相关证据，且被告无法独自偿还相关债务及银行贷款，并有多起诉讼在法院执行过程中，原告要求被告配合解押涉案房屋的条件目前不具备，物权变更的条件尚未成就。故原告要求被告协助办理上述房屋过户手续的诉讼请求，法院不予支持。

　因此，最后法院判决：

　　1.确认原告与被告于2016年11月21日签订的离婚协议书合法有效；

　　2.驳回其他诉讼请求。

                                    成都律师吴国强 18602828519 

      四川-成都 -郫都区 四川高扬（郫都）律师事务所

    因此，在房屋交易过程中一定要注意以下五点：

    1、确认房屋产权

　　不管是买卖、赠与还是继承，首先要确保的就是房屋的产权是否有问题。比如，如果房屋是共有产权的，必须要经过共有人的同意才可以出售;如果房屋已经被抵押了，那就需要先向抵押权人询问房子是否可以出售;如果房屋已经被查封，那就不能进行交易。

　　2、小心签订合同

　　不论是赠与还是买卖，房屋所有权发生了转移就必须签订房屋转让合同，但是签订合同时一定要小心谨慎。规范的房屋转让合同中必须注明房屋和交易当事人的基本信息，并且一定会写明违约责任和合同的生效条款等，看清楚合同的具体内容后再签订。

　　3、明确具体流程

　　房屋转让既然分为买卖、继承和赠与三种形式，那么在办理的时候就需要清楚不同形式的房屋转让是如何办理的。这三种形式的办理流程是不同的，交易的税费也会有所差异，所以一定要提前了解清楚。

　　4、避免交易无效

　　在进行房产交易的时候，一定要避免出现交易无效的情况，否则就会给当事人带来损失。交易无效的情况一般有房屋已经被司法机关和行政机关依法查封、房屋被依法收回土地使用权、房屋没有依法进行权属证书的领取登记、房屋的权属具有争议等