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成都郫都区律师谈房屋买卖“阴阳合同”纠纷疑难案例

 成都郫都区律师谈房屋买卖“阴阳合同”纠纷疑难案例

     成都律师吴国强  电话18602828519 

      四川-成都 -郫都区 四川高扬（郫都）律师事务所

【案情简介】

二原告在2009年9月30日因有售房意愿，在成都**房屋置换有限公司找到被告汪**。被告汪**接受二原告委托代办二原告共有的成都市锦江区**号*单元**楼**号房屋结按（贷款总金额壹拾叁万，结按银行：中国农业银行成都市**支行）、抵押登记注销、出售、代收房价款、过户转移登记等事项。被告汪**接受上述委托事项并同意垫付房屋结按款，但要求二原告在当日出具壹拾叁万元借条给案外人张*，二原告同意并出具了该借条。并向被告汪**提供了该房屋贷款协议原件。被告汪**据此在2009年10月10日代二原告在中国农业银行成都市**支行结清了涉案房屋按揭款（被告汪**垫付了60524.96元），并代二原告从银行领取了该房屋产权证和代二原告到房管部门办理了该房屋的抵押登记注销。

 2009年10月13日，被告汪**在未告知二原告的情况下以原告李**的名义与被告程**签订了涉及成都市锦江区**号*单*楼**号同一套房屋的两份“阴阳合同”：《成都市存量房买卖合同》一份和《房屋购销协议》一份。其中“阳合同”《成都市存量房买卖合同》约定的房屋成交价格为89000元，而“阴合同”《房屋购销协议》约定的房屋成交价格为400000元。被告汪**在未告知二原告的情况下于2009年10月14日在以二原告代理人的名义在房管部门办理了该房屋的产权过户，在房管部门登记过户时被告汪**和被告程**故意隐瞒真实成交价格，存档的房屋买卖合同是“阳合同”【成交价格为89000元的《成都市存量房买卖合同》】，被告程**据此在2009年10月14日将该房屋过户到程**名下并交纳契税。以上事项二被告均向二原告恶意隐瞒。

二原告因被告汪**为己方垫资60524.96元一事，一度对其相当信任。但二原告后期在从房管部门查询到二被告提交的89000元成交价的《成都市存量房买卖合同》和该房屋已过户后，与二被告交涉未果，感觉自己的利益被严重侵犯，在2016年向成都市**区法院就《成都市存量房买卖合同》（89000元成交价）提起合同无效之诉。**区人民法院于2016年7月13日受理后分别在2016年9月13日和11月24日开庭审理。二被告在该案庭审中为了证明《成都市存量房买卖合同》有效性在2016年11月24日向法院提供了成交价为400000元的《房屋购销协议》。成都市**区人民法院在2016年12月20日作出了(2016)川0108民初****号民事判决书。在该民事判决书中法院认为该成交价为400000元《房屋购销协议》“应属合法有效”。在该案件庭审过程中还查明：被告程**在2009年11月2日向中国邮政储蓄银行**支行贷款250000元用于购买涉案房屋，被告程**与中国邮政储蓄银行约定该笔贷款仅用于购买涉案房屋，授权银行将该笔250000元贷款划入被告汪**账户........该判决现已生效！

二原告直到2016年11月24日在成都市**区法院庭审时才知道涉案房屋真实售价为400000元。二原告除了汪**在农业银行为自己垫付的60524.96元结按款外没有收到任何购房款。

二原告认为：二原告确有售房意愿，并委托被告汪**寻找买家，解除了房屋抵押权并移交了房屋产权证书，忠实履行了全部合同义务。但二被告却违背诚信原则，恶意串通并隐瞒真相，应付的涉案房屋339475.04元购房款至今未付给原告，这是典型的房屋中介与房屋买方恶意串通损害售房者合法权益。二原告已构成合同违约，应为其背信弃义的行为承担民事责任 。二被告违背诚信原则故意不告知二原告合同真实情况，应自2009年10月14日涉案房屋所有权人登记为被告程**开始按年存款利率6%向原告支付欠款利息至实际支付之日。

被告汪**、程**共同辨称，原告所述的购房款及逾期利息已超过诉讼时效，法院不应当支持。2009年一通过现金及代为还款方式付清全部购房款，其中170000元付给原告韩**及其嫂子**，剩余款项付给张*、杨*、杨*，代偿韩**向以上三人借款。

此案时间时间跨度较大，从2009年发生此纠纷，到2017年起诉买卖合同纠纷，至2018年10月16日终审，四川高扬（郫都）律师事务所吴国强律师全力维护了当事人合法利益！

   【吴国强律师代理意见】

一、 先说一下本案的特殊性。

本案涉及的被告程**、汪**以及案外人张*身份信息上出生地均是四川省**县），也就是说三人来自一个地方。上述三人在2009年9月30日时均是成都**屋置换有限公司的房产中介或工作人员(锦江区房屋和青羊房屋买卖合同的中介方均是成都**房屋置换有限公司，注册房地产经纪人均是**），三人熟知当时的房产交易制度细节及漏洞，三位来自同一个地方和同一家房屋中介的房地产从业人员利用信息不对称及其对房产交易制度的熟悉恶意损害卖房者（二原告）利益。

二原告中李**本身系限制民事行为能力人，韩*文化程度低和不熟悉房产交易流程，二人才会去找房产中介交易房屋，不想却处处受骗，请求人民法院主持公道！

原告方补充说明在二被告将成都市锦江区**号房屋过户及签约备案之前，案外人张*正受原告之托出售青羊区**号，在青羊区**号房屋交易过程中存在张*欠李恕新原告138669.00元购房款未付以及相关中介费用结算的经济纠纷，这就是程**在案件审判过程中出示的三张借条的由来。而二原告因为是委托同一家中介公司同一批工作人员买卖名下的两套房屋，两笔交易房产过户时间从9月28日（青羊区房）到10月14日（锦江区房）仅仅相隔18天且包含国庆假期时间，可以说是同时在进行，二原告也一直把汪**和张*认为是一伙的，才会出现本该出现在张*手中的书面材料被汪**掌控这一不符合常理之事。这也只能说明被告程**、汪**以及案外人张*一开始就居心叵测，以有心算计无心！青羊区房屋转让过户及签约备案时间是2009年9月27日；二原告在张*借条上签署时间为2009年9月30日；锦江区房屋真实合同签约时间为2009年10月13日，转让过户及签约备案时间为2009年10月14日）。二被告利用二原告对房产交易制度的陌生和文化程度低，企图用帮二原告垫付60524.96元结案款项的方法来取得房屋交易的相关手续，进而侵吞整个房屋购房款。此行为违背诚实信用的市场交易原则，应为国法所不容！

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二、本案中，涉及锦江区房屋的成交价为400000元《房屋购销协议》已由成都市**区人民法院在(2016)川0108民初****号民事判决认定为“应属合法有效”，二原告已履行了合同约定的所有义务，则被告程**应依照合同约定在锦江区房屋过户到其名下后（具体为2009年10月14日）向二原告全部付清购房款，被告汪**在2009年11月2日收到了仅能用于购买锦江区房屋的250000元银行贷款又恶意隐瞒且不支付给二原告，二被告均已构成合同违约，应共同向二原告支付剩余购房款339475.04元，并自2009年10月14日涉案房屋所有权人登记为被告程**开始按年利率6%向二原告支付欠款利息至实际支付之日..............................................

         请求贵院支持二原告诉讼请求！

【判决结果】

【一审】1、被告汪**在判决生效15日内向二原告转交购房款250000元，并自2009年11月7日起按年利率6%支付利息至实际付清之日；2、被告程**在判决生效15日内向二原告支付购房款89475.04元，并自2009年10月14日起按年利率6%支付利息至实际付清之日；3、驳回二原告其他诉讼请求。案件受理费由二被告承担。

【二审】驳回上诉人汪**、程**的上诉，维持原判。

【裁判文书】

    (2017)川0108民初6313号，    （2018）川01民终12349号                                            

【案例评析】

    本案合同关系复杂，二原告均体弱多病且一人有智力障碍，是典型的弱势群体，但本案时间跨度长达九年，取证困难。吴国强律师陪同原告至农业银行、成都市房管局、邮储银行多方查证，并申请法庭调查关键证据，二级人民法院按照“以事实为依据、以法律为准绳” 的原则作出了公正判决。本案代理律师在原告方证据不足下据理力争，围绕法庭调查重点不断提供新证据，实现了有效代理。                                                                                                                                                 

        成都律师吴国强  电话18602828519 

         四川-成都 -郫都区 四川高扬（郫都）律师事务所

【结语和建议】

   律师是法庭防止冤假错案最可信赖和应当依靠的力量，在办案过程中，不论标的的大小、审级高低，我们都应该合理合法地全力维护当事人合法利益;以诚实信用原则是民事诉讼的最基本原则，本案据理力争维护了城市弱势群体的正当利益，同时也打击了扰乱房产交易市场的不诚信行为！